此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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